Jak wycenić nieruchomość?

Zakup lub sprzedaż nieruchomości wiąże się z uruchomieniem dużego kapitału. Warto, więc przy takiej transakcji działać z rozmysłem, przeanalizować ceny ofertowe na rynku i zweryfikować czy odpowiadają rzeczywistej wartości nieruchomości. Potocznie cena często jest utożsamiana z wartością nieruchomości. Nie jest to jednak zgodne z teorią ekonomiczną.

Cena rynkowa, a cena ofertowa

Przeciętnemu uczestnikowi rynku nieruchomości niezwykle trudno jest pozyskać informacje na temat cen rynkowych nieruchomości, czyli takich po których następowała transakcja. Dostęp do takiej wiedzy mają jedynie rzeczoznawcy majątkowi (za ich usługi musimy jednak zapłacić, wyjątek stanowią biura nieruchomości które oferują skup udziałów nieruchomości – wycena udziałów w nieruchomości jest zazwyczaj bezpłatna).

Cena ofertowa najczęściej nie odpowiada rzeczywistej wartości nieruchomości. Jest często zawyżona – dyktowana sentymentami lub bywa zaniżana, jeżeli sprzedającemu zależy na jak najszybszym zbyciu nieruchomości.

Cena transakcyjna jest wynikiem negocjacji pomiędzy kupującym a sprzedającym. Zależy w dużej mierze od tego, która strona wykaże się większymi zdolnościami negocjacyjnymi.

Od czego zależy wartość nieruchomości?

Przez wartość nieruchomości należy rozumieć zespół jej rynkowych walorów wyrażonych w pieniądzu. Na wartość wpływają różne czynniki. Są to uwarunkowania prawne takie jak np. stan prawny (bardzo trudno sprzedać nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawym – można wtedy zbyć ją profesjonalistom zajmującym się skupem udziałów nieruchomości i nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym), przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, ustanowione służebności. Innymi czynnikami wpływającymi na wartość jest lokalizacja, połączenie komunikacyjne z innymi częściami miasta, poziom bezpieczeństwa, dostęp do rozrywki itp. Mniejsze znaczenie mają walory subiektywne takie jak np. standard wykończenia wnętrz – każdy urządza mieszkanie zgodnie ze swoim gustem.

Nie zawsze nieruchomość ma tylko jednego właściciela. W przypadkach kiedy występuje współwłasność należy najpierw przeprowadzić skup udziałów nieruchomości.

Jak samemu wycenić nieruchomość?

Aby samodzielnie wycenić nieruchomość trzeba śledzić to co dzieje się na rynku nieruchomości. Niezwykle ważnym faktem jest, że rynek ten jest rynkiem lokalnym. Chcąc nabyć mieszkanie w Warszawie nic nam nie powiedzą ceny mieszkań w Sopocie.

Warto skorzystać z różnych dostępnych źródeł i narzędzi: wyceniarek mieszkań online, ofert biur nieruchomości i skupów udziałów nieruchomości. Regularne przeglądanie portali ofertowych przyniesie również kilka informacji odnośnie trendów panujących na rynku, poziomu cen, wielkości podaży a także jakości oferowanych nieruchomości.

Uzyskanie ogólnego poglądu na temat sytuacji rynkowej pozwoli podjąć racjonalną decyzję i dostarczy z pewnością cennych argumentów, które można wykorzystać w negocjacjach.